O ENGENHÃO – UM “COMPLEXO” MUITO COMPLEXO

ESSE TEXTO MEU É UMA ANÁLISE APROFUNDADA DO PROBLEMA DO ENGENHÃO, PUBLICADA NA COLUNA DO CESAR NO "COLUNISTA POR UM DIA".

Em meados de 2007 o Botafogo de Futebol e Regatas, através da Cia. Botafogo (1), arrendou o Estádio Olímpico João Havelange, conhecido como Engenhão, principal obra feita pela prefeitura para o Pan 2007, por 20 anos, através de uma licitação justa, pagando uma quantia mensal modesta.

O maior desafio da nova administração é tornar o Engenhão rentável, com a construção de um moderno “complexo”, abrangendo diversas atividades sociais e econômicas.

Desde já agradeço ao colunista desse espaço por me dar oportunidade de mostrar que explorar o Engenhão não é tão simples e que certas críticas à atual diretoria quanto a esse tema, embora pertinentes, são, certamente, exageradas.

Como tentarei demonstrar nas próximas linhas, o aproveitamento deste “complexo” é um pouco mais complexo do que se imagina.

Preliminarmente – Uma crítica necessária

O Pan 2007 foi, sem dúvida, um verdadeiro buraco negro de dinheiro público. Praticamente todas as obras foram superfaturadas, nenhuma melhoria se viu no Município, as obras foram destinadas a entidades privadas por preços irrisórios, e a verdadeira infra-estrutura da cidade pela qual a prefeitura é responsável viu-se abandonada, entre os quais: colégios, hospitais, ruas e praças.

E o destaque maior foi, sem dúvida, o Engenhão.

Orçado em 150 milhões de reais, o custo total do Estádio foi de 380 milhões, sendo o gasto final 150% maior do que foi originalmente previsto.

Fico imaginando o quanto será desviado na Copa de 2014 e numa futura Olimpíada Mundial. Que Deus tenha piedade do povo carioca e brasileiro.

Engenhão – Linhas iniciais

Ao final do Pan 2007 foi lançado o edital para concessão do Estádio Olímpico. O Botafogo, que nada tem a ver com o problema orçamentário do município, venceu a licitação, sendo o único concorrente, pelo simples fato de ser o único clube carioca que preenchia todos os requisitos do edital, o que demonstra a total incompetência das diretorias dos nossos rivais, além de ter sido um gol de placa da nossa.

Com isso, realizamos o sonho de todo botafoguense: ter o nosso próprio estádio!

Mas isso, infelizmente, não é o suficiente. Para que o nosso sonho não vire um pesadelo, com o Engenhão sendo uma fonte de prejuízos, e não de lucros, se faz necessário que a gestão desse estádio seja altamente profissional e não fique restrito a atividades do time em dias de jogos.

E essa tarefa é mais difícil do que parece, pois uma série de problemas cerca o Engenhão, muitas vezes inviabilizando projetos que são aplicados em todas as arenas modernas do mundo.

Para que essa problemática fique bem clara, apresentaremos primeiro o projeto bem sucedido do Emirates Stadium, do Arsenal Football Club, localizado no norte de Londres, capital do Reino Unido.

Juntamente com o Emirates, traremos o projeto do novo Estádio Olímpico do Grêmio de Football Porto Alegrense, que é o projeto que melhor se adequaria, em princípio, ao Engenhão, além de ser um projeto adequado à realidade brasileira.

Em seguida, mostrarei os problemas de se montar um projeto análogo ao do Grêmio no nosso Estádio Olímpico. Por fim, tentarei encontrar algumas soluções para o nosso Estádio.

Os Bons Projetos – O “State of the Art” e a Realidade Brasileira.

Vamos começar falando do Emirates Stadium, estádio do Arsenal. O Emirates foi uma necessidade do Arsenal, clube de maior torcida de Londres, que se via confinada ao Highbury, um estádio de 37.000 lugares, portanto menor até que o nosso Engenhão, tendo todos os seus jogos com lotação máxima desde a criação da Premier League, em 1992. Vale lembrar que a lotação máxima ocorre desde esse ano por conta da queda drástica da violência nos estádios, que teve como ponto de partida o Relatório Taylor, de 1990, sobre a tragédia de Hillsborough (2).

Através de financiamento exclusivamente privado, tendo como principal financiador o Royal Bank of Scotland, o Arsenal concluiu seu moderno estádio, verdadeiro “state of the art” (supra sumo da modernidade).

A primeira grande fonte de renda da nova arena se deu com a venda do seu nome para a empresa da aviação Emirates, que, empolgada com o projeto, também resolveu patrocinar o clube na camisa, em um contrato multimilionário e que tem um retorno de mídia absolutamente estrondoso. Basta constatar que, até o patrocínio ser firmado, praticamente ninguém no Brasil conhecia o Emirates.

Dentro do estádio o conforto é total. Os 65.000 torcedores que vão a todos os jogos do Arsenal encontram cadeiras confortáveis, bares, restaurantes, cinemas, boliche, lojas, museu do Arsenal, entre outras comodidades. Os gunners (torcedores do Arsenal) passam o dia no Emirates, e só no final da tarde de sábado entram, efetivamente, nas arquibancadas.

Os 10.000 que pagam um pouco mais caro para ir na ala vip, encontram cadeiras acolchoadas e um terminal eletrônico na cadeira, onde pedem o que quiser do bar e um garçom vem, com o pedido já na mão, servi-lo, o que acaba com aquele ambulante chato que fica na sua frente, especialmente quando o time está para marcar um gol.

Uma nota interessante é que o Estádio não possui estacionamento, pois fica ao lado de estações de trem e metrô, além de ter ampla rede de ônibus de dois andares à disposição. O Arsenal estimula a ida do seu torcedor através de transporte coletivo, fazendo com que, mesmo com a regular lotação máxima, o torcedor não leve mais que meia hora para chegar em casa. Acreditem, não há engarrafamento no entorno do Emirates! Esse é outro grande estímulo para o gunner ir ao estádio.

Os lucros do Arsenal quadruplicaram desde então, isso levando-se em consideração que ele ainda paga pelo financiamento do estádio. Atualmente o Arsenal tem comprado cada vez mais imóveis no entorno do estádio, para aumentar a quantidade de serviços prestada ao seu torcedor.

Projeto mais realista é o do Grêmio. Começará em breve a construção do Novo Olímpico, em parceria com a empresa de engenharia OAS.

Os custos serão arcados pela OAS e o projeto prevê: shopping center, hotel, prédios de escritórios, centro de convenções e estacionamento com 5 mil vagas. A bilheteria e o arrecadado com venda de comidas e bebidas (catering) serão exclusivamente do Grêmio, que terá parcela significativa no lucro dos outros empreendimentos.

O projeto do Grêmio é o que há de mais moderno hoje em termos de arena multiuso no Brasil.

A Realidade Alvinegra – Finalidade do Estádio, Alto Preço e Pouca Diversidade do Catering, Falta de Espaço, Contrato Amarrado, Concorrência e Local de Baixo Poder Aquisitivo.

O Engenhão possui sérios problemas que dificultam a sua transformação em uma arena rendável.

O primeiro problema é o mais evidente: O ENGENHÃO NÃO É UMA ARENA MULTIUSO!

Ele foi construído com uma finalidade específica: ser a sede principal do Pan 2007. Portanto, ele é, primeiramente, um estádio de atletismo, secundariamente, um estádio de futebol e posteriormente, qualquer outra coisa. Não foi criado tendo como objetivo receber eventos musicais, teatrais, entre outros. Há de se notar também a sua péssima acústica, pois o vão que existe atrás dos setores norte e sul fazem escoar todo o som por ali. E eu digo isso sem ser engenheiro! Um homem médio consegue notar essa falha gritante, ou melhor, silenciosa...

Com isso, a acústica não impõe pressão ao adversário e a torcida fica longe do campo e inviabiliza o estádio para grandes shows. Se o show do The Police tivesse sido no Engenhão, quem estivesse no fundo teria sérios problemas em ouvir a voz do Sting, os solos de Summers e a batera de Copeland.

Mas essa problemática não pode impedir o clube de explorar o estádio, principalmente em dias de jogos. Dentro do estádio, as duas grandes receitas, hoje, em dias de jogos, são os ingressos vendidos e o catering. Para quem não sabe, catering é a quantidade de alimentos vendidos dentro do estádio. A lógica é óbvia: quanto mais ingressos vendidos, mais torcedores, e quanto mais torcedores, mais catering.

Sobre os ingressos, cabe uma crítica: as arquibancadas superiores, com melhor visão, são mais baratas que as inferiores, com pior visão. Não faz sentido.

Quanto ao catering do Engenhão, não há nada mais criticável no estádio. O preço dos refrigerantes, picolés, e cervejas sem álcool é muito alto. A proibição governamental de cerveja dentro do estádio é um crime, pois os ambulantes que ficam fora do estádio vendem livremente, roubando dinheiro que seria do clube. Os hambúrgueres são frios e caros e os cachorros-quentes só podem ser enxergados com lupas. O Biscoito Fofura, vendido a 50 centavos fora do estádio, custa 4 reais lá dentro.

Com isso, a venda de produtos cai vertiginosamente. O bom negociante é aquele que ganha na grande quantidade de produtos vendidos, e não individualmente em cada produto. Essa política de preços deve mudar imediatamente.

Outro problema sério do Engenhão é a falta de espaço para se erguer um grande centro comercial e empresarial. No quarteirão onde hoje se encontra o nosso Estádio, poderíamos encontrar quatro espaços para construção de centros comerciais.

O melhor lugar se situa na esquina do setor oeste com o setor sul (Rua José dos Reis com Arquias Cordeiro), onde hoje se vê uma série de galpões abandoando. Esse terreno foi desapropriado pela prefeitura e cedido, antes da licitação do Engenhão, para o COB (Comitê Olímpico Brasileiro). Esse seria o melhor espaço por ser o mais amplo e por estar de frente para a Estação de Trem. Mas, como informei em outro artigo (http://www.canalbotafogo.com.br/?id=1127), existe hoje uma negociação entre Botafogo e COB para utilização desse espaço, pois sem acesso ao estádio, os galpões não servem pro COB, e sem acesso aos galpões, o Estádio fica subutilizado pelo Botafogo.

Outro lugar interessante seria a estrutura localizada entre os setores sul e leste (Rua Arquias Cordeiro com Dr. Padilhaa). Esse espaço, embora menor, também se situa em frente à Estação de Trem, e encontra-se abandonado. Não sei se faz parte do terreno doado ao COB.

Mais um lugar de destaque seria o campo anexo ao engenhão, onde se tem não só o campo, mas também outra pista de atletismo. Esse espaço fica entre os setores leste e norte (Rua Doutor Padilha com Rua das Oficinas). Nesse caso o problema é o contrato de concessão, que impede a remoção desse campo. Sobre o contrato, cabe ainda ressaltar o problema que ele nos traz por ser excessivamente rígido no que tange às modificações do estádio. Ele impede que removamos as pistas de atletismo e modifiquemos o nome do Estádio, o que traz prejuízos enormes ao clube, especialmente quanto ao “naming rights”.

O último e menos apropriado lugar para construção de um centro econômico seria o espaço localizado entre os setores oeste e norte (esquina da Rua das Oficinas com José dos Reis). Esse espaço não foi desapropriado e encontra-se cheio de pequenos comerciantes e residentes.

Portanto, a princípio, não temos como crescer dentro do nosso próprio estádio, por absoluta falta de espaço ou por amarras do contrato de concessão. Mas, pior do que isso, é a constatação de que, mesmo que tivéssemos o espaço necessário e a verba para construção dos centros comerciais, encontraríamos uma concorrência estabelecida e altamente profissional: o NORTESHOPPING.

O Norteshopping, localizado a 15 minutos, a pé, do Engenhão, é um dos dois maiores complexos comerciais do Rio de Janeiro. Não saberia informar hoje qual é o maior, se o NorteShopping ou o BarraShopping.

Esse imenso shopping possui, hoje, uma amplíssima rede de lojas, com absolutamente todas as marcas possíveis no mercado, desde as mais caras até as mais baratas.

No setor de lazer, são várias as comodidades do NorteShopping: boliche, patinação no gelo, cinema UCI (com a mais moderna tecnologia), Teatro Miguel Falabella, dois flipperamas gigantescos, kart, amplo centro gastronômico, com restaurantes e bares famosos como Outback, Chopperia Devassa, Pizzaria Parmê, Bibi Sucos e grandes cadeias de fast food, sem contar com um estacionamento de mais de uma dezena de milhares de vagas.

O setor de serviços privados oferece, entre outros: armarinho, bancos, cabelereiros, casa de câmbio, escola (CEL – um dos mais conceituados do Rio de Janeiro), correios, costureiros, jornaleiros, lava-carros, lavanderias, loterias, táxis, e centro de cosmética e beleza. Futuramente será instalado um campus da Universidade Estácio de Sá, a maior rede universitária do Rio de Janeiro. Até mesmo serviços públicos são prestados lá, com postos do Detran, Ministério do Trabalho e Secretaria Municipal de Fazenda.

A concorrência com centro econômico tão grande já seria naturalmente altamente arriscado. Soma-se a isso o fato de que a área onde o Engenhão e o NorteShopping estão localizados é uma região conhecida por seu baixo poder aquisitivo em relação a outras áreas da cidade. Para quem não conhece a cidade do Rio de Janeiro, a zona sul, juntamente com São Conrado, Barra, Recreio e Vargem Grande, são reconhecidamente as áreas de maior poder aquisitivo do Município. Em seguida vem a parte mais nobre da Zona Norte (Tijuca e arredores). Somente então vem a parte pobre da Zona Norte (onde se encontram Engenhão e NorteShopping) e a parte paupérrima da Zona Oeste.

É fato notório que empreendimentos de alto risco nunca foram os favoritos do empresariado altamente conservador brasileiro, e construir um complexo comercial que concorresse com outro estabelecido há anos, numa região cujo baixo poder aquisitivo é amplamente conhecido, faz com que o risco seja altíssimo, o que afasta pretensos investidores, deixando o Botafogo em situação ainda mais delicada.

E é por isso que a construção do Complexo Comercial do Engenhão é uma operação altamente complexa!

Algumas Soluções Apontadas

A partir dos problemas apontados, que, recapitulando, são: (a) a finalidade do estádio, (b) os ingressos e alimentos caros, (c) falta de espaço, (d) o contrato de concessão amarrado, (e) concorrência com o NorteShopping e (f) a localização do estádio em bairro de baixo poder aquisitivo da população; podemos buscar algumas soluções.

Quanto ao fato de o Estádio não ser o ideal para a prática do futebol, algumas soluções podem ser facilmente aplicadas. A acústica seria melhorada com a utilização de lonas atrás dos setores norte e sul. Essa já é uma campanha forte em fóruns do Botafogo na internet. Além da melhora do som, serviria também para melhor caracterizar o estádio e aumentar a receita com propaganda, desde que essa lona contivesse símbolos do Botafogo e do patrocinador. Outra idéia é a captação dos sons da torcida e utilização de alto-falantes para aumentar a sonoridade da torcida junto ao campo. Por conta do contrato amarrado, não podemos rebaixar o campo e acabar com a pista de atletismo.

Sobre os ingressos, deveria prevalecer a lógica aplicada em todos os estádios do mundo: lugares mais altos, ingressos mais caros, lugares mais baixos, ingressos mais baratos. Com isso, seriam 3 faixas de preço no Engenhão: arquibancadas superiores mais caras, arquibancadas inferiores centrais no meio termo, e arquibancadas inferiores laterais mais baratas. A manutenção do programa sócio-torcedor ou outro análogo é essencial, de forma a baratear os ingressos para quem não perde nenhum jogo no ano, como este que aqui escreve.

Os preços dos alimentos precisam cair urgentemente, de forma a se lucrar com a grande quantidade de venda. Os produtos vendidos precisam melhorar, principalmente o cachorro-quente e a concessão de espaços dentro do estádio para cadeias de fast food, tal como aconteceu com o Bob`s durante a reforma do Caio Martins e durante a utilização da Arena Petrobrás é outra forma de melhorar a qualidade dos produtos vendidos.

Quanto à falta de espaço, a melhor opção é chegar a um acordo com o COB sobre os galpões. Com isso, lucraríamos não só com a construção de um complexo comercial, como também alugando as instalações de atletismo para os atletas do COB.

O fato de o contrato de concessão ser amarrado não impede que exploremos suas brechas. Uma idéia já posta em prática é vender o nome das alas para empresas interessadas, tal como foi feito com o setor oeste inferior, hoje setor visa, já que não podemos vender o nome do Estádio. O problema é vender o nome da ala sem aumentar o preço do ingresso, o que fez com que o setor visa ficasse sempre às moscas. Se bem que o problema principal do setor visa nem é o preço, mas sim a restrição absurda de somente poder ser comprado o ingresso através de cartão visa. E fica o lamento, pois a venda de nomes de alas não tem a mesma importância, e nem traz a mesma quantidade de recursos que traria a venda do nome do Estádio.

E agora tocamos na principal discussão do texto: é possível construir um complexo comercial com a mesma estrutura que o Grêmio pretende implantar no Novo Olímpico? Relembrando, o novo estádio do Grêmio terá shopping center, hotel, prédios de escritórios, centro de convenções e estacionamento com 5 mil vagas. Vamos então analisar ponto a ponto.

Fazer um shopping em um terreno a 15 minutos do NorteShopping em um local de baixa renda é, para mim, suicídio econômico. O Botafogo já teve um problema parecido quando da construção do antigo Rio Off Price, hoje Rio Plaza, na sede de General Severiano, que fica em frente ao Rio Sul, um dos maiores shoppings do Rio. Resultado: o shopping ficou vazio durante muito tempo. A solução encontrada foi até de certa forma simples. Os novos administradores pensaram: “como podemos concorrer com o Rio Sul?”, e a resposta foi: “oferecendo serviços que o Rio Sul não oferece”. É sabido que o Rio Sul, em comparação com outros shoppings do Rio, tem um centro gastronômico muito fraco, pois aquele shopping tem como prioridade as lojas de roupas de marca. Com isso, o Rio Plaza especializou-se nesse segmento, transformando-se em um excelente centro gastronômico e contando ainda com uma loja de móveis, coisa que o Rio Sul não oferece. Hoje o shopping do Botafogo na sede tem excelente movimento.

O problema é que o NorteShopping é completo demais. Deve ser feito um estudo para detectar quais são os serviços deficientes do NorteShopping para que nós possamos oferecer nesse novo shopping.

Não sei qual a viabilidade de se construir um hotel ali. Um hotel de luxo não emplacaria em território de baixa renda, e a quantidade de motéis nos arredores do Estádio é grande. Centro de Convenções também acho difícil, pois o segmento já está saturado e a Prefeitura acabou de construir um novo Centro de Convenções na Av. Presidente Vargas.

Prédios de escritórios poderiam ser uma solução, desde que adequado à realidade local, com serviços voltados para a população de baixa renda. Estacionamentos só funcionam mesmo, naquele local, em dias de jogos, não podendo ser aproveitados ao longo da semana, a não ser que esteja atrelado a esses novos empreendimentos.

Por tudo isso, a solução que eu daria, equacionado o problema do espaço, no âmbito de vista comercial, é a construção de prédio de escritórios que prestem serviços voltados para a população de baixa renda e também para empresas que precisem de mão-de-obra barata. Além disso, um prédio comercial poderia abrigar serviços que não fossem bem prestados pelo NorteShopping, dependendo de estudos para isso. Já foram abertas negociações para fazer uma quadra de escola de samba no local. A música é um segmento não explorado pelo NorteShopping. Outro serviço não prestado pelo NorteShopping é o paintball. Sem dúvida, outros serviços não são prestados lá, e é nisso que temos de nos concentrar.

Mas a melhor idéia de todas é explorar não o espaço econômico, mas o espaço esportivo. Temos as pistas de atletismo mais modernas do país. Tenho certeza que muitas universidades teriam interesse em construir m campus voltado para a educação física no Engenhão. Poderíamos construir um grande complexo esportivo, com a ajuda da iniciativa privada e da Lei Agnelo-Piva (3), e lançar escolinhas e cursos esportivos. Fazer do Engenhão a base do esporte olímpico brasileiro e ganhar dinheiro com isso, além de transformar o clube em potência olímpica. Recursos para isso, existem, principalmente através da Lei Agnelo-Piva, que hoje destina milhões de reais do orçamento da União com esse fim, mas simplesmente não existe um projeto sério onde se possa aplicar esse dinheiro. Cabe ao Botafogo apresentar esse projeto, já que administra um dos maiores complexos esportivos do país.

Botafogo – Potência Esportiva e/ou Econômica?

Explorando de maneira inteligente o espaço, e através de estudos de viabilidade econômica, tendo como premissa os problemas sócio-econômicos da localidade e a concorrência de um grande complexo comercial, o Botafogo pode sim chegar longe e explorar economicamente o Engenhão, sem se restringir às cerca de 35 datas em que se pratica futebol no estádio, embora a melhor opção, na minha opinião, é explorar o potencial esportivo do complexo, e dali conseguir um bom proveito econômico, e não insistir em potencial comercial duvidoso.

Com isso, podemos virar novamente uma grande potência esportiva E econômica, pois, bem administrado, esporte gera dinheiro e dinheiro gera esporte.

Saudações Alvinegras,
Bernardo Santoro. 25 anos, advogado, sócio-proprietário e sócio-torcedor do Botafogo de Futebol e Regatas.

(1) Cia. Botafogo é uma sociedade anônima, em que um dos sócios é o Botafogo de Futebol e Regatas, e os outros sócios são desconhecidos, e é o mecanismo pelo qual o Botafogo participa de licitações, possuindo certidão negativa de débito, ao contrário do clube Botafogo, que tem passivo tributário gigantesco.

(2) Hillsborough é o nome do estádio do clube inglês Sheffield Wednesday, que disputou com o Liverpool a semifinal da Copa da Inglaterra de 1989. Na ocasião, em virtude da superlotação do estádio, 96 torcedores do Liverpool morreram esmagados nas grades que separavam o campo da arquibancada. Após esse incidente, o Juiz Taylor elaborou um relatório sobre todos os problemas do futebol inglês, conhecido como Relatório Taylor (1990). A partir daí, todos os estádios ingleses passaram a ter cadeiras numeradas, o policiamento foi intensificado, os hooligans reprimidos, sendo alguns deles banidos dos estádios, os ingressos foram aumentados, elitizando a arquibancada, entre outras medidas que culminaram na criação da liga de clube ingleses (Premier League), transformando o futebol inglês no mais rentável do mundo.

(3) A lei Agnelo/Piva (Lei Federal no 10.264/02) é uma lei que destina 2% de todo o dinheiro arrecadado em loterias federais ao esporte olímpico brasileiro.